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萬科的「過冬」邏輯: 一邊高喊「活下去」,一邊迅猛收購、拿地,蛋糕仍在做大!




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導讀:大型房企在多元化之路上的嘗試和挫折,令行業集體反思,轉型應該如何繼續走下去,這是萬科「活下去」又一重意思。


來源丨21世紀經濟報導(ID:jjbd21)

作者丨張曉玲、王營、林詩苑(實習生)、李紫薇(實習生)

編輯丨周開平、陸宇


圖片來源 / 圖蟲

房地產的標杆萬科從不缺話題。

國慶節前,萬科內部開會打出「活下去」的口號;節后,部分項目一面降價回籠資金,一面突進收購華夏幸福項目股權,展開逆周期操作。

「整個市場並不像有些企業說的那樣悲觀。目前形勢下,房企最重要的是現金流。有現金流就不會出問題,不僅是安全的,還可以趁別人活不下去的時候收併購。」新城控股副總裁歐陽捷對21世紀經濟報導記者說。

就在萬科喊出「活下去」口號同時,有幾項數據值得關注:

第一,截至目前,發布2018年前9月銷售業績的房企超過26家,合計銷售額達到3萬億,平均年成長率上漲幅度達到37.3%。在已經公布銷售業績的26家房企中,9個月銷售額破千億的房企多達10家;

第二,2018 年 1-9 月,碧桂園以 1198 億元拿地金額繼續位居榜首,萬科以 1163 億元穩居第二位,保利以869億元位居第三位,三家房企的拿地金額均超800億,碧桂園和萬科更是以超 1100 億拿地金額領先行業。TOP10 企業1-9月拿地總金額達6994億元,佔TOP50企業的45.1%,較1-8月佔比上升0.6個百分點。

「活下去」對萬科而言,雖有2018年度6300億回款目標壓頂,但更多是轉型發展問題,是遠慮;而在房地產周期性下行的當下,更多的房企面臨的是生存問題,尤其是資金鏈緊張的中小型房企,比如華夏幸福。


剛剛過去的9月,房企銷售繼續放緩,行業普遍面臨回款壓力;同時行業集中度繼續提升,部分中小房企徘徊在生死邊緣,資金充裕的大型房企,則擁有更多的選擇和騰挪空間,行業即將迎來真正的大洗牌。


值得關注的是,除了銷售之外,自2012年萬科正式提出轉型城市配套服務商已過去6年,房地產行業的多元化轉型面臨挑戰。近期包括萬科、恆大、碧桂園、融創等四大龍頭房企,在多元化之路上都遭遇了挫折。




回款與資金壓力


圖片來源 / 新華社

10月9日,萬科公告,9月實現合同銷售面積302.5萬平方米,年成長率增加10.8%,銷售金額434.2億元,年成長率下降6.3%,月成長率8月的253萬平米、383.4億有所提升,但9月單月銷售面積增加而銷售金額下降,意味著萬科正在以價換量;而對於傳統的金九旺季而言,這個業績也不算出色。


前9月,萬科的銷售增速在行業中不佔優勢。1-9月,萬科累計實現合同銷售面積2902.1萬平方米,年成長率增長8.9%,銷售金額4315.5億元,年成長率增8.9%。


行業整體也不樂觀。億翰智庫稱,9月份房企通過搶收金秋,業績普遍優於8月份,50強企業月成長率上漲14%。但在嚴苛的政策環境下,下半年7、8、9月單月業績未突破6月的峰值。


天風證券分析師陳天誠稱,隨著棚改貨幣化逐漸降溫、新房二手房價差逐步收斂,以及房企推盤量增多,預計銷售增速可能進一步放緩;各類房企的回款將進一步面臨考驗。


去年實現5500億回款的萬科,今年定下了6300億的任務,增長率僅14.55%,萬科董事會主席郁亮說完成不到一半。


在普遍的回款壓力下,大型房企以及中小房企的情況出現了分化。


平安證券分析師楊侃表示,2018年是房企償債小高峰,若銷售回款亦惡化,且銀行信貸依舊偏緊,不排除部分中小房企面臨資金鏈斷裂風險。


易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,對中小型房企來說,若資金壓力大,則會轉讓部分項目,類似部分樓盤會轉讓,這樣其實已經屬於被收購了。若是再惡化,不排除整個企業股權都會被轉讓,這會面臨被完全收購的風險。


民生證券分析師楊柳也表示,龍頭房企在融資能力、拿地機會、開發銷售能力上日益凸顯的優勢,會使行業集中度加速提升。


億翰智庫數據顯示,截止到9月,共有19家房企突破千億,年成長率上漲73%。TOP100房企集中度迅速攀升至71%,TOP30房企佔據近市場一半單位數,TOP10集中度也已經達到30%。億翰智庫預計,年底超千億房企有望突破30家。


對大型房企來說,資金問題不在於生存,而是發展。「活下去」,是凈負債率僅為32.7%,手握1596億現金的萬科向行業發出的警示。


據其2018年半年報,萬科持有貨幣資金1595.52億元,其中主要是銀行存款1593億元,受限資金不足百億,是上市房企中持有貨幣資金最多的開發商。

高喊「活下去」同時,萬科開啟了一輪迅猛的收購、拿地動作。


10月9日,華夏幸福公告顯示,北京萬科擬收購華夏幸福5家項目公司的部分股權,暫定交易價款約為32.34億元。


東方財富網數據顯示,按照權益金額計算,萬科三季合計拿地金額接近500億元,達到458.7億元,超過保利、碧桂園、融創、恆大四家房企的244.1億元、137.9億元、69.1億元、62.4億元拿地權益金額之和。



降價與業績新高同在

就在萬科喊出「活下去」口號后,房地產市場瀰漫著悲觀情緒。不過,當前房地產市場複雜形態超過了以往每輪調控周期。硬幣的一面是降價,另一面是標杆房企業績再創新高。

上海浦東碧桂園南郡項目一期業主曾偉(化名)內心非常不平衡。原因是他才購置的房產不足兩月就降價了。

8月18日,曾偉以3.5萬元/平方米購置了該項目一套房產。但國慶促銷期間,曾偉通過中介(分銷商)了解到,該項目已降至2.8萬元/平方米。「一共三十套,碧桂園聲稱是員工內部價格。一直以來碧桂園方否認這個活動的存在。」曾偉說。

不僅碧桂園。21世紀經濟報導記者了解到,包括萬科、泰禾等房企在內,均在近期以小幅降價方式試探市場反應。據相關爆料,10月2日,40多個業主集體在景德鎮「碧桂園-昌南府」售樓部維權,在現場異口同聲高喊要退房。

房產經紀人反饋,碧桂園昌南府一期成交價格基本都在1萬多元/平方米。如今,8700元/平方米就可以買到。受碧桂園昌南府影響,恆大悅府目前售價也已降為9000元/平方米左右。10月4日,上饒碧桂園信州府也因價格從1萬元/平方米降到7000元/平方米,遭到業主維權。據當地房產經紀人介紹,率先降價的並非碧桂園,而是當地另一樓盤。該樓盤以6000元/平方米起開盤,因此引發了碧桂園等一系列樓盤降價。

因規模巨大,龍頭房企的市場敏銳度往往高於同行。不過,部分市場的低迷並非代表全部。「整個市場並不像有些企業說的那樣悲觀。全國所有城市中,下降的城市佔比約為20%,上漲的城市約為30%,有漲有跌的城市大概佔50%,我覺得這不能反映整體情況。」歐陽捷說。

中原地產研究中心統計數據顯示:截至日前,發布2018年前9月銷售業績的企業合計超過26家。 9月銷售依然處於高位,26家企業合計9月單月銷售3789億。前9月,這26家房企合計銷售額達到了3萬億,平均年成長率上漲幅度達到了37.3%。在已經公布銷售業績的26家房企中,9個月銷售額就破千億的企業多達10家。

「從數據上看,今年前三季,全國房地產市場蛋糕還在做大,這些大型房企跟著全國大勢水漲船高。在全國市場單位數保持正常的情況下,大企業的增速更高,因為大企業的增速要明顯超過全國平均水準。從這兩方面講,這20家企業的銷售額仍在增長都是合乎情理的。」上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說。


房企的多元化轉型之艱


如果說銷售和回款是房企當下最焦慮的問題,那麼轉型、多元化,以及多元化與傳統開發業務的平衡,則是大型房企尤其是萬科喊出「活下去」的內在邏輯。


萬科的活下去更指向未來、長遠發展。與王石時代不同,2012年郁亮主導提出向城市配套服務商、城鄉建設與生活服務商轉型,萬科更重視投資、資本運作、物業營運和資產管理,過去6年的轉型也著力於此。


截至2018年9月,萬科的轉型業務集中於長租公寓、物流地產、商業營運、教育、養老等。


6年後,郁亮首次對戰略進行了檢討。「類似自如(長租公寓)事件,以及一些小概率、高風險事件,比如教育的性侵問題、養老的責任事故、在建工地的重大安全事故等,一旦發生,只有關門。」他在內部的講話,折射出對轉型業務的反思。


他提出,要將萬科現有業務收斂和聚焦,投入和產出嚴重不匹配、風險和報酬嚴重不匹配的業務必須調整。


其他房企的轉型也不順利。10月7日,恆大健康突然公告FF提起仲裁,要「踢恆大出局」,這讓許家印的新能源汽車、高科技產業轉型遭遇波折。


此前,恆大轉型快消、糧油等都以失敗、虧損、剝離告終。


此前,因看好大屏營運和內容領域的發展前景,2017年1月份,融創中國主席孫宏斌在樂視網陷入資金鏈危機之時,攜150億元資金火速入股樂視網、樂視致新和樂視影業三家公司。


結果帶來的是融創165.5億元的虧損。孫宏斌直言,樂視是一筆失敗的投資,並將其視作融創轉型的代價。孫宏斌更在今年半年報發布會上說,融創中國已停止多元化發展。


碧桂園今年高調宣布轉型高科技農業,但碧桂園此前輸出馬來西亞的產業、科技新城森林城市卻深陷泥潭,受當地政局變化影響,至今未有解決方案。


嚴躍進指出,大型房企在多元化之路上的嘗試和挫折,令行業集體反思,轉型應該如何繼續走下去,這是萬科「活下去」又一重意思。


截至目前,房地產開發銷售及其收入,仍是房企的主要和絕對收入來源,2018年中報顯示,萬科來自房地產開發的營收佔比仍在95%以上。


哭聲背後:擴張賽不停歇

圖片來源 / 圖蟲

歐陽捷認為,市場降溫時更是市場的洗牌期。「今年很多房企的銷售業績還是比較好的,特別是大的房企。我們在2015年做過預測,90%的小房企會退出地產江湖,百強房企會佔據市場單位數的50%以上,這個預測去年已經兌現了,未來中小房企會加速推出地產江湖是一個必然的趨勢。」

值得關注的是,克而瑞數據顯示,三季以來土地市場降溫顯著,企業拿地愈發謹慎,但強者恆強的格局未變。從1-9月各梯隊房企的銷售、新增貨值在百強中的佔比來看,土地資源仍傾向規模房企,銷售TOP10房企獲得半數土地,新增貨值在百強佔比達到53%,較1-8月增長3個百分點,且比銷售集中度高出8個百分點,規模增長潛力仍在。TOP30以後的企業,各梯隊銷售集中度高於貨值集中度,在當前市場逐步下行、土地市場降溫、融資收緊的背景下,未來生存環境不容樂觀,可以預見競爭將更加激烈。總體而言,未來TOP100房企的規模還將繼續分化,中小企業差距將越拉越大。

另據中國指數研究院數據顯示,從拿地金額來看,碧桂園、萬科、保利繼續保持排行榜冠軍、亞軍、季軍地位。2018 年 1-9 月,碧桂園以 1198 億元拿地金額繼續位居榜首,萬科以 1163 億元穩居第二位,保利以 869 億元 穩居第三位,三家房企的拿地金額均超 800 億,碧桂園和萬科更是以超 1100 億拿地金額領先行業。

龍頭房企在土地市場的優勢凸顯,土地資源集中度加速提升。碧桂園 9 月控制拿地節 奏,新增土儲主要分佈在佛山、惠州等地,其中,碧桂園為發展機器人業務在佛山以底價 13.4 億拿下一宗自持比重較高地塊;萬科 9 月拿地力度不減,繼續通過招拍掛積極拓儲,月內獲得江門蓬江里村舊村改造項目;保利9月拿地力度有所下降。其中,保利以17.4億元拿下西安灃東新城征和路地塊。

客觀來講,歐陽捷認為,「具體來看,我們認為今年樓市將回歸零增長區間,即主要指標在正負百分之三以內,少數指標可能在百分之五左右,不可能一刀切,比如因庫存不足,房地產新開工面積可能增長,而且可能會呈現比較高的增長速度,但是銷售面積可能會回到零增長的區間之內。就整體情況來看,房價漲多降少,銷售額可能會在5%左右,銷售面積可能會在3%以內。」

楊紅旭也判斷,四季預計全國銷售面積會由正。

增長轉為負增長,2018年相比2017年全年數據銷售面積很可能會出現下降,但由於全國房屋均價還在小額增漲,銷售金額從目前來看仍在增長,但2019年增長還是下降還不能確定。

「以萬科為代表的房企及時向社會傳遞『哭聲』,正是為了讓自身更好『活下去。」58安居客房產研究院首席分析師張波認為,房企追求規模化和打折促銷兩者之間並不沖突,追求規模化是行業集中化表現,也是品牌房企考慮未來長遠發展的舉措。打折促銷則是應對當前樓市現狀,市場化「修正」價格的正常表現。受慣性影響房企開發投資還將維持一定增速,但土地市場將進一步降溫,四季土地的流拍或將成為一種常態。





21君


小夥伴們,你怎麼看待房地產企業未來的發展?你認為他們最好的發展方向是什麼?




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本期編輯 陳思



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