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8月房價上漲城市多,但漲幅乏力,炒房者和開發商蹦躂不了多久



看歷史的軌跡,房價一直在漲,但從來不是「只漲不跌」,房產和其他金融投資一樣,有漲就會又跌,只是因為房子有保值功能,市場價格一直比較平穩而已。

近幾十年,樓市只經歷過4次大跌,第一次是1990年海南區域大崩盤;然後是1997年香港樓市泡沫破滅;第三次是2008年的次貸危機,這一輪是全球性的經濟危機;最近一次是2011年的民間借貸危機帶動房價腰斬。

8月房價上漲城市多,但漲幅乏力,炒房者和開發商蹦躂不了多久

8月份房價上漲的城市比7月份還多了兩個,僅剩的南京、北京也只是持平,但仔細看看漲幅,這次上漲已經非常乏力了。從長遠來看,這麼多年房價都是穩漲的走勢,但看短時間依然存在很多低估。當前的房價走勢正是慢慢步入下跌低估的時候,如果這時候還有人盲目入市,開發商盲目建樓,那就是妥妥的做一回接盤俠。

原因有倆,一方面投資房子的門檻動輒百萬起步,另一方面房價的波動期比任何金融產品的周期都要長,如果投資者都抱著「買到就是賺到」的想法不顧當前行情就一頭扎進去,又有多少人多少企業能熬過這個低谷期呢?

值得一提的是,漲不代表就多人買,在深圳這個缺房缺地的城市都出現了「分期首付」、「開發商墊資」等購房活動了,前景還用多說嗎?

內外兩方壓力使房價降溫

要想知道這次房價的低谷期持續到什麼時候,要從內外兩方面分析。

外部:美國拿出了「減稅加息縮表」的三板斧,全球資金迴流,帶來人民幣貶值和資本外流的雙重壓力;與此同時,貿易爭端一直未有緩解,出口形勢受到影響,經濟下行壓力進一步加劇。

8月房價上漲城市多,但漲幅乏力,炒房者和開發商蹦躂不了多久

內部:居民槓桿率翻倍,高房價已經對消費形成擠壓效應,房地產領域的金融風險也處於事實上的高位。經濟下行、消費不振、老齡化危機同時到來,整個市場面臨前所未有的重負。

正是這種兩難的經濟形勢,有關部門才會不斷加碼調控,形成限制需求、限制供給的效果,同時還要預防樓市的風險影響到其他經濟。

限售會讓房子未來幾年失去流動性,資金被封閉至少5年;其次,限售時間過後房價恢複流動性后也需要幾年時間才能回暖,試問以現在的房價水準,有多少人資金被凍結后還能輕鬆熬過這幾年?

城市被劃分為四等,房價的漲跌邏輯也不一樣

人口高度聚集的一二線城市擁有產業、人口、資金等眾多優勢,這些城市缺少的往往是土地、住房等資源,而三四線城市恰恰相反,房子多到沒人住,土地多到沒人開發。所以,同樣是「放水」,一二線樓市就能被激活,剩下的城市反饋就是不痛不癢。

棚改貨幣化對三四線城市造成的影響就不多做贅述了,政策改變后這些城市受到的影響也是最直接最顯著的,失去唯一支撐房價上漲的因素,未來這些城市的房價只有跌沒有漲,至少5年內是這樣。

8月房價上漲城市多,但漲幅乏力,炒房者和開發商蹦躂不了多久

2019年,沒有人口和資金支撐的遠郊區房價掉得最快。實際上這個現象已經出現了,現在這些地方房價之所以那麼高,完全是被炒房者屯了,不信晚上去這些地方看看亮燈率,不言自明。

現在沒有人接盤,以後更沒有,怎麼辦?只能降價拋了唄,現在房價下跌只是一個開始,樓市的下跌通道還很長。現在就開始拋房的人,無疑是手上資金緊缺的,但還有更多炒房者持觀望態度,他們還在觀望。事實上,在北京、上海、廣州、杭州等地,樓市已經開始高位盤整,而盤整都是從遠郊區開始的。

買房可以,但不能盲目

現在所有地方開發商都面臨同一個困境:資金鏈斷裂。這一波分析不是叫大家不要買房,房還是可以買的,但不能再對任何開發商抱有盲目信任了。小開放商的房子盡量不要買,千萬別圖便宜,大開發商的房子也要看品質,有碧桂園的例子,你還敢放心買?

8月房價上漲城市多,但漲幅乏力,炒房者和開發商蹦躂不了多久

不建議買小開發商的房子,因為有跑路的風險。大開發商雖然融資管道相對較多,抗風險能力強,但不代表他們的資金鏈就不會斷裂了,商人永遠利益至上,為了保證自己的利益,回籠資金,難免有偷工減料。

學區房不會跌,要買趁早

未來十年,學區房依然是剛需中的剛需,「黃金地段」的房子就不要期待會降價了,作為未來10年生育主力軍的90后,對孩子的教育重視程度更甚前人,最直觀的體現就是培訓機構的野蠻生長,即便政策連番打壓都阻擋不了家長的「搶跑」心理。

最後,房價是周期性的,雖然現在處在下跌的低谷,或許會長時間處在這個位置,但中國的城鎮化還有推進的空間,很難說中途不會出現上漲的轉機。


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